L'investissement locatif séduit de plus en plus de Français qui cherchent à se constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires et bénéficier par la même occasion d'une fiscalité attractive. La location meublée non professionnelle, un système locatif qui ne rentre pas dans le cadre d'une activité principale, répond à toutes ces demandes et s'inscrit depuis quelques années comme un mode de gestion de patrimoine particulièrement avantageux.
Un mode de location flexible et peu contraignant
En comparaison avec la location meublée professionnelle soumise à de lourdes contraintes notamment l'inscription au registre du commerce la location meublée non professionnelle reste beaucoup plus souple :
- Vous n'avez pas l'obligation de créer une société et pouvez exercer votre activité de loueur en meublé non professionnel en nom propre pour compléter votre activité salariée. Vous devrez seulement vous enregistrer sous le statut LMNP en envoyant un formulaire déclaratif de début d'activité (P0I).
- Si vous souhaitez récupérer votre bien pour le vendre ou l'utiliser à des fins personnelles vous disposez d'une totale liberté pour cela sous réserve de respecter les conditions du bail (délai de préavis notamment).
Un régime fiscalement avantageux
Le statut LMNP se révèle particulièrement avantageux d'un point de vue fiscal car il donne droit à une réduction d’impôt. Vous avez le choix entre 2 régimes fiscaux :
Le régime micro-Bic et son abattement forfaitaire
Si les revenus tirés de votre activité de location meublée ne dépassent pas 70 000 €/an ou 170 000 €/an dans le cadre d'une location saisonnière (meublé de tourisme classé) vous relevez du régime micro-Bic qui vous accorde 50 % d'abattement dans le premier cas ou 71 % d'abattement pour une location saisonnière en meublé de tourisme. Les abattements sont calculés automatiquement par l'administration fiscale. En comparaison, l'abattement d'une location vide n'est que de 30 %.
En contrepartie de l’application de cet abattement, les charges engagées pour l’exercice de votre activité ne peuvent pas être déduites.
Le régime réel simplifié : De nombreux éléments à déduire
Ce régime s'applique dès lors que les revenus locatifs dépassent les plafonds fixés par le régime micro-BIC. Vous avez le droit dans ce cas d'amortir la valeur de votre bien, de son mobilier, des travaux éventuels et de déduire l'ensemble des dépenses liées à votre activité (frais de copropriété, intérêts d'emprunt, honoraires d'agence....). Pour comparer, dans le cas d'une location vide, seules certaines dépenses sont déductibles. Le régime réel simplifié se révèle plus intéressant dans 85 % des cas. À ce régime de faveur vous pouvez aussi cumuler d'autres avantages comme :
- Une simplicité de gestion en résidence de service la gestion de l’appartement est géré quotidiennement par un gestionnaire. C’est lui qui se charge de trouver des locataires et d’encaisser les loyers.
- Un loyer garanti, net de charges
D'autres avantages fiscaux avec le Dispositif "Censi-Bouvard"
En tant que loueur en meublé non professionnel, si vous investissez dans une résidence de services neuve (hors résidence de tourisme) ou un logement ancien rénové vous pouvez bénéficier d'autres avantages fiscaux comme :
- Une réduction d'impôt de 11 % du montant hors taxe du prix d'acquisition de votre bien dans la limite de 300 000 € HT. Cette réduction s'étalera su 9 ans.
- La défiscalisation des loyers générés par votre investissement sous réserve de louer votre bien pendant au moins 9 ans.
- La récupération de la TVA de 20 % sur le prix d'acquisition de votre bien sous réserve de le conserver pendant 20 ans.
